עורך: הרב יואב שטרנברג

תיאור המקרה:
הנתבע התחייב לבנות בניין לחנויות עבור התובע. הבניין המדובר היה אמור להיבנות בצמוד לתחנת אוטובוסים מרכזית, שהייתה אמורה לקום שם. בין הצדדים נחתם חוזה מפורט, והתובע אף נתן מִקדמה ביד הנתבע.

בחוזה הוסכם על תאריך לסיום הבנייה בידי הנתבע ולתשלום על ידי התובע. אולם, הקשר לתחנת האוטובוסים לא נזכר כלל. כמו כן, הוסכם, שאם הקונה לא יעמוד בהתחייבויותיו, הוא מוותר על תביעתו על המקדמה ששילם כבר. נוסף על כך הוסכם על פיצויים בסך מסוים, למי שלא יעמוד בהתחייבויותיו על פי החוזה.

הלכה פסוקה (259)

הרב ש.ב.ורנר

add_alert

48 - פסק דין: התחייבות שנכתבה בלשון 'ישלם'

49 - פסק דין: החזרת ערבון כשלא נתקיימו תנאי החוזה

50 - פסק דין: פשרה מחמת עדות עדים פסולים

טען עוד

למעשה, התחנה לא קמה בזמן שבו הבנייה הסתיימה, ולמרות שהנתבע אכן סיים לבנות את הבניין בזמן, התובע לא רצה לשלם לו את יתרת הכסף, משום שהתחנה לא הייתה בנויה בשעה שהסתיימה בניית הבניין.

התביעה :
התובע דורש מהנתבע להחזיר לו את המקדמה שלקח. הוא טוען, שכל ההסכם נכתב מתוך הנחה שהתחנה המרכזית תיבנה, ומכיוון שהיא לא נבנתה, הרי ההסכם בטל ומבוטל.

תשובת הנתבע:
הנתבע טוען, שמפורש בחוזה שהוא אינו צריך להחזיר את המקדמה, ואדרבה, הוא תובע את הפיצויים שמטיל החוזה על מי שמפר אותו.

פסק הדין :
בית הדין קבע שההסכם מחייב.

הנימוקים:
השולחן ערוך (חושן משפט סימן רז סעיפים ד-ה) כותב: " סעיף ד: מי שמכר חצרו או שדהו, ופירש בשעת המכירה שהוא מוכר כדי לילך למקום פלוני... ה"ז כמוכר על תנאי; לפיכך אם נמנע הדרך לעלות לאותה הארץ, הרי זה מחזיר לו הדמים ותחזור לו הקרקע, שהרי פירש שאינו מוכר אלא לעשות דבר פלוני והרי לא נעשה, וכן כל כיוצא בזה. סעיף ה: אבל המוכר סתם, אף על פי שהיה בלבו שמפני כך וכך הוא מוכר, ואף על פי שנראים הדברים שלא מכר אלא לעשות כך וכך, ולא נעשה, אינו חוזר, שהרי לא פירש, ודברים שבלב אינם דברים. ואף על פי שקודם מכירה אמר שהוא מוכר על דעת לעשות כך וכך, כיון דבשעת המכירה לא אמר, אינו חוזר. הגה: מיהו אי איכא אומדנא דמוכח, נתבטל המקח".

היות שבחוזה לא נזכר כלל עניין התחנה המרכזית, עניין זה אינו יכול לשמש עילה לביטול החוזה. וגם לדברי הרמ"א שפסק שבאומדנא דמוכח אפשר לבטל את המקח אף אם הדבר לא נתפרש במפורש בחוזה, בנידון דידן, אין לומר שהייתה אומדנא דמוכח שאדעתא דהכי החליטו לעשות את החוזה ביניהם, כי כמעט כל הסכם מסחרי מקושר בתקוות מסוימות בנוגע להתפתחות העניינים לעתיד, ורבים קונים על יסוד של ספצקולציה קרובה או רחוקה. אבל אם תקוות או ספקולציות אלו לא באו לידי ביטוי מפורש בחוזה, הרי הן דברים שבלב בעלמא, ודברים שבלב אינם דברים.

אולם, יש לדון, אם ההסכם לגבי אי החזרת דמי הקדימה תקף, משום שיש בו לכאורה בעיה של אסמכתא. השולחן ערוך (חושן משפט סימן רז סעיף יא) פוסק: "הנותן ערבון לחבירו ואמר ליה: אם אני חוזר בי ערבוני מחול לך, והלה אומר: אם אני חוזר בי אכפול לך ערבונך; אם חזר בו הלוקח, קנה זה הערבון, שהרי הוא תחת ידו. ואם חזר בו המוכר, אין מחייבין אותו לכפול הערבון, שזו אסמכתא היא, ולא קנה. הגה: ויש חולקין וסבירא להו דאפילו אם חזר בו הלוקח לא קנה המוכר, אע"פ שהוא בידו אסמכתא לא קניא".

מחלוקת המחבר והרמ"א היא בדיוק במקרה דנן - מי שהתחייב למחול על העירבון במקרה מסוים. ואמנם, לדעת הרמ"א יש כאן אסמכתא, אבל מספק אין להוציא ממון מיד המוחזק.

נוסף על כך חידש בית הדין, כי סעיף בחוזה המחייב פיצויים במקרה של אי-קיום החוזה, אין בו משום דינא דאסמכתא כלל, שאם לא כן ביטלת את כל העסקים והקבלנויות. לכן, יש לראות סעיף מעין זה כאילו מפורש בו שנעשה באופן שאין בו אסמכתא, כגון שמפורש שנעשה בבי"ד חשוב, קל וחומר מכך שסיטומתא מועילה להחשיב מעשה שאינו קניין כקניין.