ישיבה בית המדרש
בית המדרש
- מדורים
- מאגר פסקי דין רבניים
- תיווך
- משפחה חברה ומדינה
- דיני ממונות וצדקה
- שליחות
לימוד השיעור מוקדש להצלחת
עם ישראל
בפני הדיינים:
הרב אליעזר שנקולבסקי אב"ד
הרב ניר ורגון דיין
הרב ידידיה כהנא דיין
התובע:א, מתווך דירות
הנתבע:ב, השוכר של שירות התיווך
הצדדים קבלו את הח"מ כבורר הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש.
ביה"ד קיים דיון בנוכחות הצדדים בו פרטו הצדדים את טענותיהם. כמו כן הוגשו לביה"ד מסמכים שונים ע"י שני הצדדים.
לא נפרט בפסק הדין כל טענה וכל פרט ופרט שנטענו בפנינו אלא רק את עיקרי הדברים.
העובדות:
א.התובע והנתבע חתמו בתאריך 10.02.09 על הסכם לשכירת שירותי תיווך. הסכם התיווך הוצג בפני ביה"ד. שכר הטרחה נקבע ל 2% + מע"מ ממחיר העסקה. טווח המחיר המבוקש היה 1,450,000 ₪. התובע הראה לנתבע מספר דירות ופרויקטים, ביניהם גם פרויקט בשם "בלאושטיין" (להלן, הפרויקט). לאחר שהתובע הציע לנתבע לרכוש דירת גן בפרויקט,אמר הנתבע לתובע כי הוא לא מעוניין כרגע לקנות, מאחר שאין לו די כסף, היות וטרם הצליח למכור את דירתו. מה עוד שלהערכתו הסכום שיקבל ממכירת דירתו לא יאפשר לו לקנות דירה בפרויקט. פניה נוספת של התובע לנתבע בענין הנ"ל, לא חידשה דבר.
ב.כחודש לאחר השיחה האחרונה, עלה בידי הנתבע למכור את דירתו, בסכום גדול מהמצופה. הנתבע התקשר למר ק', מתווך נוסף , והלה הציע לו לרכוש דירה בפרויקט. הנתבע אמר למר ק', כי התובע כבר הראה לו את הפרויקט. אולם מר ק' הציע לנתבע לראות גם דירות "פנטהאוז" (דירות גג) בפרויקט. ואכן לאחר שמר ק' הראה לנתבע דירת גג בפרויקט, רכש הנתבע דירת גג. מחיר העסקה: 1,340,000 ₪. לדברי הנתבע, מר ק' קיבל דמי תיווך בגובה 1% ממחיר העסקה.
טענות הצדדים:
א.תביעות התובע:
2% ממחיר העסקה + מע"מ: 26,800 ₪ + מע"מ
1% ממחיר העסקה, סכום שהיה מקבל מהקבלן, אילו הוא היה המתווך המבצע את העסקה.
13,400 ₪
סך הכל 40,200 ₪ (+מע"מ על סכום 26,800 ₪)
א.לטענת התובע, גם אם אכן לא הראה התובע לנתבע את הדירה הספציפית שנרכשה בסופו של דבר, מכל מקום היות והוא היה זה שהראה את הפרויקט בכללותו לנתבע, הרי כבר "נקרא שמו עליו" ודינו כאילו הראה לנתבע את כל הדירות בפרויקט. יתר על כן, טוען התובע, כי הנתבע הוא זה שאמר שכלל אינו מעונין בדירות גג. ואילו היה אומר או רומז כי ישקול גם רכישת דירת גג היה התובע מראה לנתבע דירת גג בפרויקט זה בחפץ לב.
ב.לטענת התובע, יש להבחין בין דירת "יד שניה" לדירה בפרויקט בניה. בדירות יד שניה למרות שהנתונים הכלליים ידועים, ההבדל הוא בין דירה אחת לשניה. לעומת זאת, בפרויקט בניה, חלק גדול מהשיקולים הם: האזור, איכות הבניה, הקבלן, מועדי סיום, פיתוח וכד'. ביחס לנתונים אלו, כל הדירות זהות או לפחות דומות. ושיקולים אלו משמעותיים לרוכש הפוטנציאלי. על כן, הצגת הפרויקט על ידי המתווך, יוצרת מחויבות של הקונה ביחס לכל הפרויקט.
ג.טענות הנתבע:
הנתבע טוען שהוא פטור מתשלום בשל מספר סיבות. ראשית, כי "חוק המתווכים" עומד לצידו, באשר הוא מחייב כי המתווך יהיה "הגורם היעיל בעסקה", ומכיוון שהתובע לא היה כזה, הרי שלא מגיע לו דבר, גם אם אכן העובדה שהדירה לא הוצגה לו, לא היתה באשמת התובע. עוד טען הנתבע כי "למעשה התובע לא עזר לי במאומה, שהרי על הפרויקט יכולתי לדעת גם מהשלטים". ועל כן מבקש הנתבע להיפטר לחלוטין.
ד.עוד טען הנתבע, כי מאחר שהתובע לא הצליח למצוא עבורו דירה, הרי יש לראותו כמי שסיים את התקשרותו עם התובע. וכיום אינו חייב לו דבר וחצי דבר.
ה.עוד טען הנתבע, כי מאחר וכבר שילם למר ק' דמי תיווך. אינו מן הדין שישלם פעמיים דמי תיווך עבור אותה עסקה. מר ק' סירב להצטרף לתביעה כתובע או כנתבע. 1
דיון:
א.טענת הנתבע כי מאחר ולא רכש דירה כפי שהציע לו התובע הרי שנגמרה ההתקשרות ביניהם, דינה להדחות. אם אכן מגיע שכר למתווך עבור עבודתו או ע"פ ההסכם, משך הזמן שחלף ממועד העבודה או ההסכם אינו מבטל את ההתקשרות שבין הצדדים ואת חובת התשלום.
ב.התובע טען כאמור, שמתווך המראה דירה בפרוייקט כאילו מראה את כל הפרויקט. אנו סבורים כי אין "מנהג" כזה בקרב המתווכים, ובוודאי לא בקרב ציבור רוכשי הדירות. יתכן אמנם כי בדירות מדגם זהה, יש מקום לעיין בטענה זו, וייתכן בהחלט שהיא תתקבל, ובלבד שהדירות דומות (המחיר, הגודל, המפרט הטכני, הנוף, המיקום וכד'). אך בנדון שלפנינו לא כך המצב. דירת גג אינה דירה דומה לדירת גן. ועל כן אין אנו מקבלים את הטענה שהמראה דירה בפרויקט כאילו הראה את כל הפרויקט וזכאי הוא לדמי תיווך מלאים ע"פ ההסכם.
ג.מצאנו בהלכה התייחסות למתווך שהיה מעורב בעסקה, אך לא השלימה, בדין המכונה "מתחיל": "מתחיל" הוא אדם שהתחיל בתיווך מסויים, אך לא עלה בידו להשלימו, ובא אחר והציע את העניין שנית ועלה בידו. 2 יסוד החיוב של הקונה כלפי ה"מתחיל" הוא ההבנה שגם אם העסקה לא הושלמה על ידו, יש לו חלק בכך שלבסוף העסקה הושלמה על ידי מתווך אחר. על כן, גם המתווך הראשון הועיל וגרם הנאה ממונית לקונה. אף בנדון שלפנינו, התובע הראה את הפרויקט לנתבע ונתן לו מידע מקיף על הפרוייקט שהדירה שנרכשה היא חלק ממנו, אך לבסוף העסקה הושלמה על ידי אחר, וא"כ לכאורה דינו כ"מתחיל", ולהלן נבאר את דינו של המתחיל.
ד.הנתבע טען שעל עצם קיום הפרויקט היה יכול לדעת משלטי הפרסומת. דין טענה זו להדחות. אדם חולף ליד שלטים כאלו ואחרים לעשרות ולמאות ואינו עוצר ומבקר בהם. המתווך, הטורח ומכניס את המתעניין לדירה בפרויקט, הוא ההופך את השלט ממוצר ערטילאי למוצר ממשי שהקונה מתלבט בקנייתו.
ה.למרות שבסופו של דבר רכש הנתבע דירה אחרת ולא את הדירה שהראה לו התובע, לדעתנו, לתובע יש חלק בתהליך הקניה של הדירה. שכן, בפרויקט בניה ישנו משקל רב לנתונים המשותפים לכלל הדירות בפרויקט: אזור, שכנים עתידים, תחבורה, אמינות הקבלן, מפרט טכני וכד'. במובן זה, בהחלט יש לראות את עבודת התובע כמתחיל אף אם בסופו של דבר נרכשה דירה אחרת בפרויקט. 3
ו.עוד טען הנתבע כי ע"פ חוק המתווכים, היות שהתובע לא היה הגורם היעיל בעסקה, אינו זכאי לקבל תמורה על עבודתו. אנו דוחים טענה זו. אין אנו מחוייבים לפסוק ע"פ חוק המתווכים. בפרט שבכמה וכמה סעיפים הוא נוגד את ההלכה. הבולט שבהם: הקביעה כי אין חובת תשלום בלא הסכם כתוב בין הצדדים. 4
ז.נחלקו הפוסקים, כמה יש לשלם ל"מתחיל". יש פוסקים הסוברים שמתחיל מקבל מחצית מדמי התיווך ואחרים סוברים שמתחיל מקבל רק שליש מדמי התיווך. 5 אנו נקטנו כאן לקולא כלפי הנתבע וקבענו כי מתחיל מקבל רק שליש מדמי התיווך. זהו גם המנהג הנפוץ יותר. בענייננו, לא מדובר ב"מתחיל קלאסי" (בו שני המתווכים היו שותפים לאותה עסקה ממש, וכאן אין הדבר כך), אלא התובע התחיל בהצגת העסקה הכללית, והמתווך השני סיים בעיסקה ספציפית. על כן סבור בית הדין כי יש לתת לתובע מעמד של "חצי מתחיל" באשר הוא נתן את הבסיס לעיסקה שנסגרה בסופו של דבר, אבל לא הציע את אותה העיסקה ממש. על כן קובע בית הדין, כי על הנתבע לשלם לתובע חצי משליש דמי התיווך המקוריים (2%), דהיינו 1/3% ממחיר העסקה. כלומר 4,467 ₪ + מע"מ. 6 נזכיר בהקשר זה כי ביה"ד הוסמך לפסוק הן לדין, הן לפשרה והן לפי שיקול דעתו.
ח.אנו דוחים את תביעת התובע לקבל 1% נוסף ממחיר העסקה בגלל הפסד עמלת הקבלן שהיה מקבל התובע מהקבלן. תביעה זו צריכה (אם בכלל) להיות מופנית כלפי הקבלן, או כלפי המתווך השני. אולם נתבע דנן, מה הוא כי ילינו עליו בענין זה? מה עוד שמדובר בספק מניעת רווח, ואף לא הובאו בפני ביה"ד הוכחות לענין זה (לא בדבר גובה הרווח, לא בדבר הסיבה לאי התשלום, ולא בענין השאלה האם שולמה עמלה זו למתווך השני?).
ט.טענת הנתבע כי אין זה מן הדין שישלם פעמיים דמי תיווך, אינה משנה את מסקנתנו. ראשית, גם ע"פ פסק הדין עליו לשלם רק 1/3% בנוסף ל1% שכבר שילם, ועדיין לא הגיע ל2% להם התחייב בהסכם שבין הצדדים. שנית, וכי אם היה משלם על דעת עצמו לאדם כלשהו דמי תיווך, היה בכך בכדי למעט את חובתו לשלם דמי תיווך למי שזכאי להם?! שלישית, הדלת פתוחה בפניו לבחון את טענתו בבית דין במסגרת תביעה להחזר דמי תיווך ממר ק'.
י.נציין כי פסק דיננו אינו כולל בשום צורה הכרעה כלשהי כלפי מר ק', לא לזכותו ולא לחובתו. כל צד רשאי לתבוע את מר ק' אם לדעתו לאחר פסק דין זה הוא חייב לו דבר מה.
החלטה:
הנתבע ישלם לתובע סך 4,467 ₪ + מע"מ עד לתאריך כ' שבט תש"ע.
והאמת והשלום אהבו
על החתום:
הרב אליעזר שנקולבסקי אב"ד,הרב ניר ורגון דיין, הרב ידידיה כהנא דיין
^ 1.הנ"ל ביקש להתדיין בב"ד אחר. כמו כן סירב מר ק' להופיע כעד. אמנם ביה"ד היה יכול להזמינו בעל כרחו, אולם לא מצאנו לנכון לעשות כן, משום שלדעתנו דבריו לא היו משפיעים באופן משמעותי על פסק הדין.
^ 2.עיין שו"ת "נודע ביהודה" מהד"ת חו"מ סימן לו', שו"ת "ושב יעקב" סימן יג', "פתחי תשובה" על שו"ע חו"מ סימן קפה' סק"ג, ואהע"ז סימן נ' סקט"ז ובמקורות הנזכרים שם ושם.
^ 3.במיוחד שבמקרה שלפנינו, הנתבע הוא זה שאמר לתובע שאינו מעונין בדירת גג.
עיין שו"ת "אבני נזר" חו"מ סי' לו' ביחס למי שניסה לשדך בת בכורה, ומתוך הכרות זו, התחתנה הצעירה. אמנם יש לחלק בין הנדון שם לנדון שלפנינו מכמה טעמים. האחד, שם התועלת לצעירה יצאה רק במקרה היות ועיקר הכוונה היתה לתועלת הבכירה. השני, שם הכלה היא "הלקוחה" והמחותנים טפלים אליה, ואילו בנידון שלפנינו, הנתבע הוא הלקוח. ואף שם האבנ"ז תמך בפשרה, ואף אנו חייבנו רק מחצית ממתחיל לפי החשבון הנמוך (שליש). עיין גם בשו"ת "אגרות משה" חו"מ חלק א' סי' מט'. ומדבריו שם נראה יותר כדברנו, מטעם שבסופו של דבר הועילו מעשי הראשון לפחות באופן חלקי. במיוחד כאשר הסיבה שהראשון לא גמר היתה משום שהמוכר נמנע מטעמים שונים לגמור העסקה. וברגע שסילק המוכר מניעים אלו, העסקה יכולה להסתיים בסיועו של המתווך הראשון, אלא שהמוכר כבר פנה לאחר. ואכמ"ל.
^ 4.החוק גם אינו מכיר במושג "מתחיל" כנ"ל. (במאמר מוסגר נאמר כי לא ברור שמטרת החוק היא תקנת בני המדינה, ואף אם אכן זו מטרתו, אין מטרה זו מצדיקה "לשפוך את המים עם התינוק". לא כל סעיפיו מוצדקים מבחינת טובת בני המדינה). כמו כן, לא נראה לנו שחוק המתווכים רכש מעמד של "מנהג המדינה" המחייב את כולם. אף שרבים מהמתווכים משתדלים "לכסות את עצמם" גם מבחינה חוקית, אין זה מוכיח על הפיכת החוק למנהג המדינה.
אמנם עיין בשו"ת "עטרת דבורה" (ח"ב סי' לח') מאת הגר"א לביא שליט"א הסובר שמטרת החוק בדרישה להסכם בכתב עם המתווך - ראויה, ולדעתו החוק מחייב מבחינת ההלכה. ואף רכש לעצמו מעמד של מנהג המדינה. אמנם הוא לא הוכיח שאכן כך המנהג בפועל. וכן לא ברור שהתנאי "הגורם היעיל בעסקה" אכן אינו בבחינת "השקפה חילופית לתורה" ועדיין צ"ע.
^ 5.ע' במקורות שבהערה 2.
^ 6.נזכיר כי הנתבע שילם למתווך הנוסף רק 1% ממחיר העסקה.
שיעורים באתר ישיבה
ניווט מהיר

גירושין חובת מזונות ילדים בהלכה ובפסיקה
השיעור בוחן את גדרי החיוב ההלכתי של אב במזונות ילדיו, תוך עיון במקורות התלמודיים, במחלוקות הראשונים ובהתפתחות תקנות חכמים לאורך הדורות. בהמשך לכך, מנותחות ההשלכות המעשיות של פסיקות בתי הדין ובתי המשפט כיום, תוך התייחסות לשינויים הכלכליים והחברתיים בימינו.

מידות הראי"ה תיקון הברית: עבודה מתוך שכל
ברית א' - ב'
השיעור עוסק בתיקון מידת הברית ובמעבר מפעולה מתוך טבע או חשק רגעי, לעבודה מושכלת ותבונית שבה האדם בוחר בטוב מפני שהוא אמת. מודגש כי אף שהתיקון דורש מאמץ ואיפוק מול החומריות, הוא מהווה דרגה עליונה של עבודה מאהבה המשפיעה שפע וברכה על העולם כולו.

אור התנ"ך ממשה ליהושע: שותפות בארץ החדשה
יהושע פרק ג'
השיעור עוסק במעבר ההנהגה ממשה ליהושע בכניסה לארץ ישראל, תהליך המתואר כמעבר מהנהגה ניסית ופסיבית להנהגה של שותפות, יוזמה ועשייה מצד העם. מתוך ניתוח הפסוקים ומדרשי חז"ל, מוסבר הצורך בקריאה המשולשת "חזק ואמץ" כבסיס ליצירת מדרגה רוחנית חדשה המשלבת בין מחשבה, דיבור ומעשה.

חיי שרה מידת האבות וגאולת הבנים
שיחת מוצ"ש פרשת חיי - שרה
השיעור עוסק במדרגותיהם הרוחניות של האבות – מקניין מערת המכפלה, דרך לימוד הזכות המיוחד של יצחק על ישראל ועד לגדולת שיחתם של עבדי האבות. מתוך דברי הראי"ה קוק מוסבר כי הדבקות הטבעית והפנימית של האבות בה' היא השורש והמגמה שאליה עם ישראל שב ומתעלה בדור הגאולה.

שם משמואל על הפרשה השידוך של יצחק ורבקה
שם משמואל על הפרשה - חיי שרה (תרע"ח)
השיעור עוסק בשידוך יצחק ומסביר כיצד אליעזר זכה למידות חסד ואמת דווקא בזכות מאבקו העיקש להתנתק מנגיעותיו ואינטרסיו האישיים להשיא את בתו. התגברות פנימית זו היא שאיפשרה לו לנצח את רמאותם של בתואל ולבן ולהוציא מהם את רבקה.

לנתיבות ישראל התורה, ההתיישבות והופעת השם
לנתיבות ישראל א' , מאמר מ"ז (ב), מ"ח, נ"ג
השיעור עוסק בחשיבותה של ההתיישבות הדתית בבניין הארץ, בצורך להרבות באור התורה ובהעמקת לימוד משנתו של מרן הרב קוק. בהמשך לכך, מוסברת מהות קריאת שם ה' על עם ישראל כביטוי לקדושה פנימית המתגלה במצוות, בתפילין ובחיבור לכלל המציאות.

תורה ומדע מנגנוני כוח, כפייה וחירות הנפש
השיעור בוחן את מושג הכוח, יחסי השליטה והכפייה התת-מודעת בחברה מול תפיסות פילוסופיות כמו זו של פוקו. כנגדן מוצגת התפיסה היהודית, לפיה האדם אינו יוצר את עצמו מאפס אלא מגלה את נשמתו האלוקית הפנימית ואת ייעודו בעולם.

אורות הקודש - הרב זלמן מלמד שליט"א זיכוך המידות בדרך לדבקות
טהרת הנפש והמידות י"א - י"ג
השיעור עוסק באתגר המוסרי והרוחני של האדם בעת עלייתו במעלות הדבקות, שבה מתעצמות גם המידות והחיסרונות הדורשים זיכוך מתמיד. מתוך כך מודגש כי ההכרה בליקויים וההתמודדות עמם אינן עילה לנפילה או לעצבות, אלא מנוף פנימי להמשך צמיחה, התעלות ותיקון.

יסודות הש"ס יסודות וטעמי שבועות בדיני ממונות
פתיחה לענייני שבועות
השיעור עוסק בסוגי השבועות השונים בדיני ממונות מדאורייתא ומדרבנן, ומנתח את הופעתם בסוגיות המרכזיות במסכת בבא מציעא. בהמשך לכך, נבחנים טעמיהן של השבועות והשאלה העקרונית האם שבועה נתפסת ככלי ראייתי מברר או שנועדה לפייס את דעתו של בעל הדין.

עבודת הקודש להחיד"א סודות כתבי החיד"א בספר עבודת הקודש
השיעור עוסק בתהליך הההדרה והמחקר של ספרי החיד"א, וחושף כיצד ביטויים שנראו כטעויות דפוס או שגיאות כתיב התגלו למעשה כמליצות, רמזים וסודות עמוקים. המרצה מדגים באמצעות דוגמאות מכתבי יד כיצד גישתו הייחודית של החיד"א מדויקת ומכוונת בכל אות וסימן.

רביבים איסור כתובת קעקע
אסור מהתורה לחקוק בעור אותיות או צורות שיישארו בו לתמיד | האיסור חל על איש ואישה כאחד, ועל כל מקום בגוף | איסור עשיית קעקוע הוא חוק שטעמו לא נתפרש בתורה | עם זאת, ביארו כמה ראשונים שכך היה מנהגם של עובדי עבודה זרה | המקעקע על עורו צורה קבועה, משתעבד לצורה זו ומונע מעצמו להמשיך ולהתחדש | אחר שהקעקוע כבר קיים אין איסור בקיום התוצאה, ולכן אין חובה מהתורה להסירו | כיום ניתן להסיר את הקעקוע באמצעות לייזר, ולכן נכון להתאמץ להסירו, כדי לבטא בכך את ההתנערות מהחטא

פרפראות בפרשה א-ת פ"ש פרפראות פרשת חיי שרה תשפז
לְפִי שֶׁעַל יְדֵי בְשׂוֹרַת הָעֲקֵדָה, פָּרְחָה נִשְׁמָתָהּ מִמֶּנָּה וּמֵתָה. הרי קי"ל שְׁלוּחֵי מִצְוָה אֵינָן נִיזּוֹקִין? ואיך מתה שרה על ידי המצוה. וַיֹּאמְרוּ נִקְרָא לַנַּעֲרָ וְנִשְׁאֲלָה אֶת פִּיהָ. מה תלמוד לומר אֶת פִּיהָ, הול"ל 'ונשאל אותה'. כיצד נשא אברהם את הגר בת פרעה שהיא מצרית, וישראל אסור במצרית.

עין אי"ה - הרב משה גנץ חיבור השכל אל הרגש והיראה
שבת א, קס"ט - ק"ע
השיעור עוסק בצורך לחבר את ההבנה השכלית והלימוד אל רגש טהור של יראת שמיים כדי שהדברים יופנמו באדם ולא יישארו ידיעה חיצונית בלבד. בעזרת משלים ומאמרי חז"ל, מודגשת החשיבות של הקדמת הכללים, המידות והקדושה לעיסוק בפרטים כדי להגיע לחיים שלמים ומתוקנים.

חיי שרה כיצד לבקש בקשה -ארבעה ביקשו שלא כהוגן ושלושה נענו כהוגן
המבקשים אליעזר עבד אברהם, כלב בן יפונה, שאול המלך, יפתח הגלעדי.

חיי שרה פרשת חיי שרה – נפילת בני ישמעאל
כשהאויב הערבי מרים ראש בהתנשאות על המדינה היהודית ועוד מבפנים זו בדיוק נקודת המפנה שתביא לצמיחה ישראלית

תפילות, קידוש וסעודות הלכות הבדלה
השיעור עוסק בשאלת חיוב נשים בהבדלה ובאפשרות שלהן להבדיל בעצמן, תוך סקירת מחלוקות הראשונים והפוסקים הספרדים והאשכנזים. בהמשך נידונים הגדרים ההלכתיים של "חמר מדינה" והתנאים שבהם ניתן להשתמש במשקאות חלופיים ליין עבור הבדלה.








