ישיבה
בית המדרש
- מדורים
- מאגר פסקי דין רבניים
- תיווך
- משפחה חברה ומדינה
- דיני ממונות וצדקה
- שליחות
לימוד השיעור מוקדש להצלחת
עם ישראל
בפני הדיינים:
הרב אליעזר שנקולבסקי אב"ד
הרב ניר ורגון דיין
הרב ידידיה כהנא דיין
התובע:א, מתווך דירות
הנתבע:ב, השוכר של שירות התיווך
הצדדים קבלו את הח"מ כבורר הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש.
ביה"ד קיים דיון בנוכחות הצדדים בו פרטו הצדדים את טענותיהם. כמו כן הוגשו לביה"ד מסמכים שונים ע"י שני הצדדים.
לא נפרט בפסק הדין כל טענה וכל פרט ופרט שנטענו בפנינו אלא רק את עיקרי הדברים.
העובדות:
א.התובע והנתבע חתמו בתאריך 10.02.09 על הסכם לשכירת שירותי תיווך. הסכם התיווך הוצג בפני ביה"ד. שכר הטרחה נקבע ל 2% + מע"מ ממחיר העסקה. טווח המחיר המבוקש היה 1,450,000 ₪. התובע הראה לנתבע מספר דירות ופרויקטים, ביניהם גם פרויקט בשם "בלאושטיין" (להלן, הפרויקט). לאחר שהתובע הציע לנתבע לרכוש דירת גן בפרויקט,אמר הנתבע לתובע כי הוא לא מעוניין כרגע לקנות, מאחר שאין לו די כסף, היות וטרם הצליח למכור את דירתו. מה עוד שלהערכתו הסכום שיקבל ממכירת דירתו לא יאפשר לו לקנות דירה בפרויקט. פניה נוספת של התובע לנתבע בענין הנ"ל, לא חידשה דבר.
ב.כחודש לאחר השיחה האחרונה, עלה בידי הנתבע למכור את דירתו, בסכום גדול מהמצופה. הנתבע התקשר למר ק', מתווך נוסף , והלה הציע לו לרכוש דירה בפרויקט. הנתבע אמר למר ק', כי התובע כבר הראה לו את הפרויקט. אולם מר ק' הציע לנתבע לראות גם דירות "פנטהאוז" (דירות גג) בפרויקט. ואכן לאחר שמר ק' הראה לנתבע דירת גג בפרויקט, רכש הנתבע דירת גג. מחיר העסקה: 1,340,000 ₪. לדברי הנתבע, מר ק' קיבל דמי תיווך בגובה 1% ממחיר העסקה.
טענות הצדדים:
א.תביעות התובע:
2% ממחיר העסקה + מע"מ: 26,800 ₪ + מע"מ
1% ממחיר העסקה, סכום שהיה מקבל מהקבלן, אילו הוא היה המתווך המבצע את העסקה.
13,400 ₪
סך הכל 40,200 ₪ (+מע"מ על סכום 26,800 ₪)
א.לטענת התובע, גם אם אכן לא הראה התובע לנתבע את הדירה הספציפית שנרכשה בסופו של דבר, מכל מקום היות והוא היה זה שהראה את הפרויקט בכללותו לנתבע, הרי כבר "נקרא שמו עליו" ודינו כאילו הראה לנתבע את כל הדירות בפרויקט. יתר על כן, טוען התובע, כי הנתבע הוא זה שאמר שכלל אינו מעונין בדירות גג. ואילו היה אומר או רומז כי ישקול גם רכישת דירת גג היה התובע מראה לנתבע דירת גג בפרויקט זה בחפץ לב.
ב.לטענת התובע, יש להבחין בין דירת "יד שניה" לדירה בפרויקט בניה. בדירות יד שניה למרות שהנתונים הכלליים ידועים, ההבדל הוא בין דירה אחת לשניה. לעומת זאת, בפרויקט בניה, חלק גדול מהשיקולים הם: האזור, איכות הבניה, הקבלן, מועדי סיום, פיתוח וכד'. ביחס לנתונים אלו, כל הדירות זהות או לפחות דומות. ושיקולים אלו משמעותיים לרוכש הפוטנציאלי. על כן, הצגת הפרויקט על ידי המתווך, יוצרת מחויבות של הקונה ביחס לכל הפרויקט.
ג.טענות הנתבע:
הנתבע טוען שהוא פטור מתשלום בשל מספר סיבות. ראשית, כי "חוק המתווכים" עומד לצידו, באשר הוא מחייב כי המתווך יהיה "הגורם היעיל בעסקה", ומכיוון שהתובע לא היה כזה, הרי שלא מגיע לו דבר, גם אם אכן העובדה שהדירה לא הוצגה לו, לא היתה באשמת התובע. עוד טען הנתבע כי "למעשה התובע לא עזר לי במאומה, שהרי על הפרויקט יכולתי לדעת גם מהשלטים". ועל כן מבקש הנתבע להיפטר לחלוטין.
ד.עוד טען הנתבע, כי מאחר שהתובע לא הצליח למצוא עבורו דירה, הרי יש לראותו כמי שסיים את התקשרותו עם התובע. וכיום אינו חייב לו דבר וחצי דבר.
ה.עוד טען הנתבע, כי מאחר וכבר שילם למר ק' דמי תיווך. אינו מן הדין שישלם פעמיים דמי תיווך עבור אותה עסקה. מר ק' סירב להצטרף לתביעה כתובע או כנתבע. 1
דיון:
א.טענת הנתבע כי מאחר ולא רכש דירה כפי שהציע לו התובע הרי שנגמרה ההתקשרות ביניהם, דינה להדחות. אם אכן מגיע שכר למתווך עבור עבודתו או ע"פ ההסכם, משך הזמן שחלף ממועד העבודה או ההסכם אינו מבטל את ההתקשרות שבין הצדדים ואת חובת התשלום.
ב.התובע טען כאמור, שמתווך המראה דירה בפרוייקט כאילו מראה את כל הפרויקט. אנו סבורים כי אין "מנהג" כזה בקרב המתווכים, ובוודאי לא בקרב ציבור רוכשי הדירות. יתכן אמנם כי בדירות מדגם זהה, יש מקום לעיין בטענה זו, וייתכן בהחלט שהיא תתקבל, ובלבד שהדירות דומות (המחיר, הגודל, המפרט הטכני, הנוף, המיקום וכד'). אך בנדון שלפנינו לא כך המצב. דירת גג אינה דירה דומה לדירת גן. ועל כן אין אנו מקבלים את הטענה שהמראה דירה בפרויקט כאילו הראה את כל הפרויקט וזכאי הוא לדמי תיווך מלאים ע"פ ההסכם.
ג.מצאנו בהלכה התייחסות למתווך שהיה מעורב בעסקה, אך לא השלימה, בדין המכונה "מתחיל": "מתחיל" הוא אדם שהתחיל בתיווך מסויים, אך לא עלה בידו להשלימו, ובא אחר והציע את העניין שנית ועלה בידו. 2 יסוד החיוב של הקונה כלפי ה"מתחיל" הוא ההבנה שגם אם העסקה לא הושלמה על ידו, יש לו חלק בכך שלבסוף העסקה הושלמה על ידי מתווך אחר. על כן, גם המתווך הראשון הועיל וגרם הנאה ממונית לקונה. אף בנדון שלפנינו, התובע הראה את הפרויקט לנתבע ונתן לו מידע מקיף על הפרוייקט שהדירה שנרכשה היא חלק ממנו, אך לבסוף העסקה הושלמה על ידי אחר, וא"כ לכאורה דינו כ"מתחיל", ולהלן נבאר את דינו של המתחיל.
ד.הנתבע טען שעל עצם קיום הפרויקט היה יכול לדעת משלטי הפרסומת. דין טענה זו להדחות. אדם חולף ליד שלטים כאלו ואחרים לעשרות ולמאות ואינו עוצר ומבקר בהם. המתווך, הטורח ומכניס את המתעניין לדירה בפרויקט, הוא ההופך את השלט ממוצר ערטילאי למוצר ממשי שהקונה מתלבט בקנייתו.
ה.למרות שבסופו של דבר רכש הנתבע דירה אחרת ולא את הדירה שהראה לו התובע, לדעתנו, לתובע יש חלק בתהליך הקניה של הדירה. שכן, בפרויקט בניה ישנו משקל רב לנתונים המשותפים לכלל הדירות בפרויקט: אזור, שכנים עתידים, תחבורה, אמינות הקבלן, מפרט טכני וכד'. במובן זה, בהחלט יש לראות את עבודת התובע כמתחיל אף אם בסופו של דבר נרכשה דירה אחרת בפרויקט. 3
ו.עוד טען הנתבע כי ע"פ חוק המתווכים, היות שהתובע לא היה הגורם היעיל בעסקה, אינו זכאי לקבל תמורה על עבודתו. אנו דוחים טענה זו. אין אנו מחוייבים לפסוק ע"פ חוק המתווכים. בפרט שבכמה וכמה סעיפים הוא נוגד את ההלכה. הבולט שבהם: הקביעה כי אין חובת תשלום בלא הסכם כתוב בין הצדדים. 4
ז.נחלקו הפוסקים, כמה יש לשלם ל"מתחיל". יש פוסקים הסוברים שמתחיל מקבל מחצית מדמי התיווך ואחרים סוברים שמתחיל מקבל רק שליש מדמי התיווך. 5 אנו נקטנו כאן לקולא כלפי הנתבע וקבענו כי מתחיל מקבל רק שליש מדמי התיווך. זהו גם המנהג הנפוץ יותר. בענייננו, לא מדובר ב"מתחיל קלאסי" (בו שני המתווכים היו שותפים לאותה עסקה ממש, וכאן אין הדבר כך), אלא התובע התחיל בהצגת העסקה הכללית, והמתווך השני סיים בעיסקה ספציפית. על כן סבור בית הדין כי יש לתת לתובע מעמד של "חצי מתחיל" באשר הוא נתן את הבסיס לעיסקה שנסגרה בסופו של דבר, אבל לא הציע את אותה העיסקה ממש. על כן קובע בית הדין, כי על הנתבע לשלם לתובע חצי משליש דמי התיווך המקוריים (2%), דהיינו 1/3% ממחיר העסקה. כלומר 4,467 ₪ + מע"מ. 6 נזכיר בהקשר זה כי ביה"ד הוסמך לפסוק הן לדין, הן לפשרה והן לפי שיקול דעתו.
ח.אנו דוחים את תביעת התובע לקבל 1% נוסף ממחיר העסקה בגלל הפסד עמלת הקבלן שהיה מקבל התובע מהקבלן. תביעה זו צריכה (אם בכלל) להיות מופנית כלפי הקבלן, או כלפי המתווך השני. אולם נתבע דנן, מה הוא כי ילינו עליו בענין זה? מה עוד שמדובר בספק מניעת רווח, ואף לא הובאו בפני ביה"ד הוכחות לענין זה (לא בדבר גובה הרווח, לא בדבר הסיבה לאי התשלום, ולא בענין השאלה האם שולמה עמלה זו למתווך השני?).
ט.טענת הנתבע כי אין זה מן הדין שישלם פעמיים דמי תיווך, אינה משנה את מסקנתנו. ראשית, גם ע"פ פסק הדין עליו לשלם רק 1/3% בנוסף ל1% שכבר שילם, ועדיין לא הגיע ל2% להם התחייב בהסכם שבין הצדדים. שנית, וכי אם היה משלם על דעת עצמו לאדם כלשהו דמי תיווך, היה בכך בכדי למעט את חובתו לשלם דמי תיווך למי שזכאי להם?! שלישית, הדלת פתוחה בפניו לבחון את טענתו בבית דין במסגרת תביעה להחזר דמי תיווך ממר ק'.
י.נציין כי פסק דיננו אינו כולל בשום צורה הכרעה כלשהי כלפי מר ק', לא לזכותו ולא לחובתו. כל צד רשאי לתבוע את מר ק' אם לדעתו לאחר פסק דין זה הוא חייב לו דבר מה.
החלטה:
הנתבע ישלם לתובע סך 4,467 ₪ + מע"מ עד לתאריך כ' שבט תש"ע.
והאמת והשלום אהבו
על החתום:
הרב אליעזר שנקולבסקי אב"ד,הרב ניר ורגון דיין, הרב ידידיה כהנא דיין
^ 1.הנ"ל ביקש להתדיין בב"ד אחר. כמו כן סירב מר ק' להופיע כעד. אמנם ביה"ד היה יכול להזמינו בעל כרחו, אולם לא מצאנו לנכון לעשות כן, משום שלדעתנו דבריו לא היו משפיעים באופן משמעותי על פסק הדין.
^ 2.עיין שו"ת "נודע ביהודה" מהד"ת חו"מ סימן לו', שו"ת "ושב יעקב" סימן יג', "פתחי תשובה" על שו"ע חו"מ סימן קפה' סק"ג, ואהע"ז סימן נ' סקט"ז ובמקורות הנזכרים שם ושם.
^ 3.במיוחד שבמקרה שלפנינו, הנתבע הוא זה שאמר לתובע שאינו מעונין בדירת גג.
עיין שו"ת "אבני נזר" חו"מ סי' לו' ביחס למי שניסה לשדך בת בכורה, ומתוך הכרות זו, התחתנה הצעירה. אמנם יש לחלק בין הנדון שם לנדון שלפנינו מכמה טעמים. האחד, שם התועלת לצעירה יצאה רק במקרה היות ועיקר הכוונה היתה לתועלת הבכירה. השני, שם הכלה היא "הלקוחה" והמחותנים טפלים אליה, ואילו בנידון שלפנינו, הנתבע הוא הלקוח. ואף שם האבנ"ז תמך בפשרה, ואף אנו חייבנו רק מחצית ממתחיל לפי החשבון הנמוך (שליש). עיין גם בשו"ת "אגרות משה" חו"מ חלק א' סי' מט'. ומדבריו שם נראה יותר כדברנו, מטעם שבסופו של דבר הועילו מעשי הראשון לפחות באופן חלקי. במיוחד כאשר הסיבה שהראשון לא גמר היתה משום שהמוכר נמנע מטעמים שונים לגמור העסקה. וברגע שסילק המוכר מניעים אלו, העסקה יכולה להסתיים בסיועו של המתווך הראשון, אלא שהמוכר כבר פנה לאחר. ואכמ"ל.
^ 4.החוק גם אינו מכיר במושג "מתחיל" כנ"ל. (במאמר מוסגר נאמר כי לא ברור שמטרת החוק היא תקנת בני המדינה, ואף אם אכן זו מטרתו, אין מטרה זו מצדיקה "לשפוך את המים עם התינוק". לא כל סעיפיו מוצדקים מבחינת טובת בני המדינה). כמו כן, לא נראה לנו שחוק המתווכים רכש מעמד של "מנהג המדינה" המחייב את כולם. אף שרבים מהמתווכים משתדלים "לכסות את עצמם" גם מבחינה חוקית, אין זה מוכיח על הפיכת החוק למנהג המדינה.
אמנם עיין בשו"ת "עטרת דבורה" (ח"ב סי' לח') מאת הגר"א לביא שליט"א הסובר שמטרת החוק בדרישה להסכם בכתב עם המתווך - ראויה, ולדעתו החוק מחייב מבחינת ההלכה. ואף רכש לעצמו מעמד של מנהג המדינה. אמנם הוא לא הוכיח שאכן כך המנהג בפועל. וכן לא ברור שהתנאי "הגורם היעיל בעסקה" אכן אינו בבחינת "השקפה חילופית לתורה" ועדיין צ"ע.
^ 5.ע' במקורות שבהערה 2.
^ 6.נזכיר כי הנתבע שילם למתווך הנוסף רק 1% ממחיר העסקה.
רבנים בבית המדרש
שיעורים באתר ישיבה
ניווט מהיר
אורות הקודש - הרב זלמן מלמד שליט"א עבודת הנפש והמידות
עבדת מידות נפש א -ה
השיעור מדגיש כי לצד לימוד התורה, האדם מחויב לעסוק באופן עצמאי ומעמיק בזיכוך מידותיו ובתורת הנפש. מתוך הכרת שתי הנפשות הפועלות בו, הוא לומד לרומם את כוחותיו ולתקן את עצמו ואת הכלל.
יסודות הש"ס ספקות באיסורים מול ספקות בממונות
השיעור בוחן מדוע בדיני איסורים הכלל הוא "ספיקא דאורייתא לחומרא", ואילו בדיני ממונות הולכים אחר המוחזק ("המוציא מחברו עליו הראיה") ומקילים בספק. מתוך עיון בשיטות ה"קונטרס הספיקות", ה"תומים" ור' שמעון שקופ, מתבאר ההבדל המהותי בין איסורים שמיימיים לבין דיני ממונות המבוססים על סברה אנושית ורצון הצדדים.
אורות ישראל ותחייתו תהליך הגאולה כהתרחשות רציפה ומתמשכת
אורות ישראל ותחייתו פרק כ"ז - כ"ח
השיעור עוסק בתפיסת הגאולה כתהליך היסטורי אחד ורציף, שמתחיל ביציאת מצרים ונמשך לאורך כל תולדות עם ישראל. מתוך כך מודגש כי הירידות, הגלות והפעולות האנושיות היום-יומיות אינן מקריות, אלא מהוות שלבים פנימיים המובילים בסופו של דבר לאחדות האומה ולתכלית השלמה.
נח מגדולת הבריאה לעבודת הלב
השיעור עוסק במגבלות השכל האנושי מול אינסופיות הבורא והשגחתו, דרך מפגשי רבי יהושע בן חנניה והקיסר וביאור מהות יום השבת. מתוך כך מודגש כי תפקיד האדם בבריאה אינו שליטה או מסחר עם שמיים, אלא עמידה בענווה וחיבור אמיתי לקדוש ברוך הוא דרך תפילה וכיסופי הנפש.
עין אי"ה - הרב משה גנץ משמעות הדין ככוח מרפא לנפש
שבת א, ק"ס
השיעור עוסק בתפיסתו של הרב קוק לפיה הדין שלאחר המוות אינו עונש נקמני, אלא התפכחות פנימית שבה האדם רואה את האמת וחש כאב על החמצת ייעודו. ייסורים רוחניים אלו נועדו לזכך את הנפש, לנער אותה מהשקיעה בחומריות ולהשיבה אל טבעה האלוקי המקורי.
עין אי"ה - הרב משה גנץ שאלות הדין ומבט אל העתיד
שבת א, קס"ב - קס"ד
השיעור עוסק בשאלות שנשאל אדם בבית דין של מעלה – בהן משא ומתן באמונה, קביעת עתים לתורה וציפייה לישועה – על פי תורתו של הראי"ה קוק. דרך שאלות אלו נבחנים החיבור בין יושר טבעי ללימוד התורה, וכן החשיבות שבהתבוננות אופטימית ופעילה על המציאות מתוך מבט אל העתיד והכלל.
נח משיב הרוח ומוריד הגשם -גבורות גשמים, האומנם?
הסברים מדוע מובא בתלמוד 'משיב הרוח ומוריד הגשם' בשם 'גבורות גשמים' שלושה הסברים. ומדוע מזכירים בברכת תחיית המתים.
רביבים חובת לימוד כל יסודות התורה
מצוות תלמוד תורה מוטלת על ההורים, ועליהם לדאוג שבניהם ילמדו יסודות אלו בעודם צעירים | מי שלא הספיק ללמוד בצעירותו, חובה שילמד בעצמו בבגרותו | במשך הדורות תוכן הלימוד התרחב, עד שהוצרך להתיר לכתוב את התורה שבעל פה | המיוחד בתלמוד, שהזוכה לרכוש את המיומנות המורכבת שבלימודו כביכול נכנס לעולמם של חכמים ומשתתף עימהם בדיון | עיקר תכלית הלימוד להכין את התלמידים ללמוד היטב ובדייקנות אליבא דהלכתא | צריך לתכנן תוכנית שבה עד סביבות גיל 20 יקיפו התלמידים את כל יסודות המצוות וההלכה עם עיקרי ההסברים שנתבארו בתלמוד ובמפרשיו
פרפראות בפרשה א-ת פ"ש פרפראות פרשת נח תשפז
קֵץ כׇּל בָּשָׂר בָּא לְפָנַי - מהו לשון קֵץ שיש פה, ולא שייך קֵץ אלא בדבר הקצוב מתחלה. מִכׇּל מַאֲכָל אֲשֶׁר יֵאָכֵל - לכאורה אֲשֶׁר יֵאָכֵל הוא מיותר. דאם הוא לְךָ מַאֲכָל הוא ראוי להיאכל. מה הטעם שנוהגים לאכול דגים בשבת קודש. ומה הקשר לפרשה. למה שלח שני עופות הללו דווקא עורב ויונה, והלא יש הרבה עופות שפורחים טוב יותר מהם.
תפילות, קידוש וסעודות הלכות סעודות שבת הלכה למעשה
שיעור מרתק ומעמיק מפי הרב משה בר ציון שליט"א העוסק בהלכות סעודות שבת. בשיעור מבאר הרב את יסודות שלוש הסעודות, השיטות השונות בזמני הסעודות (כולל סעודה שלישית אחרי השקיעה), השיעורים הנדרשים באכילת כזית וכביצה, דיני ברכה אחרונה, והאם מותר לעשות סעודת שבת חלבית. כמו כן, משולבים סיפורי מופת מרגשים על מרן הרב עובדיה יוסף זצ"ל והתמדתו בתורה.
בבא מציעא מבוא למסכת בבא מציעא ועמל תורה
שיעור פתיחת זמן חורף תשפ"ז
הצורך ביראת ה' בלימוד תורה | אדם צריך לפתח בעצמו אהבת תורה | המעלה והזכות שבלימוד תורת ארץ ישראל | יגיעה בתורה | הלכות בין אדם לחבירו במסכת בבא מציעא
אורות התחיה - הרה"ג זלמן ברוך מלמד שליט"א גדלות עם ישראל
אורות התחיה - פסקה ה'
השיעור עוסק בפרק ה' מתוך "אורות התחיה" של הראי"ה קוק ומבאר את גדלותו הייחודית של עם ישראל, אשר נשמתו הכללית מקיפה ומאחדת את הבריאה כולה. מתוך כך מודגשת החשיבות של אימוץ מבט אמוני ורחב על המציאות וההיסטוריה, הרואה בכל ירידה ומשבר שלב הכרחי בדרך לעלייה ולגאולה שלמה.
נח פרשת נח – איזון לאומי
מה פשר ההפקה אלוקית של המבול? למה להכחיד את חוטאי דור המבול על ידי מים דוקא? סוד האיזון שבין שאיפת האחדות למאבק הציבורי
מידות הראי"ה תיקון המידות כמפתח לדבקות אלוקית
הקדמה למידות הראי"ה
השיעור עוסק במרכזיותן של המידות והרגשות בנפש האדם כיסוד הכרחי לדבקות בה' ולהליכה בדרכיו, כפי שמבואר במשנת הרמב"ם. מתוך כך נבחנת הדרכת הראי"ה והרצי"ה קוק בספרים 'מוסר אביך' ו'מידות ראיה', המבחינים בין מידות בסיסיות השייכות לכל אדם לבין הנהגות המיועדות לבני עלייה.
